Законодательство о продаже земли сельхозназначения

Законодательство о продаже земли сельхозназначения

Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» от 31.03.2020 № 552-IX (вступит в силу 01.07.2021)

С 01.07.2021 года вступят такие изменения относительно продажи с/х земель:

  • Субъектами приобретения права собственности с/х земель являются:

- граждане Украины;

- юридические лица Украины, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины и / или государство, и / или территориальные общины;

- территориальные общины;

- государство.

С 01.07.2021 года по 01.01.2024 года:

ü  гражданин может иметь право собственности на земли с/х назначения до 100 га (плюс земли, которые были в собственности до 01.07.2021 года)

ü  запрещено отчуждение в пользу юридических лиц с/х земель, кроме:

* перехода права собственности на с/х земли как предмет залога (есть опасения, что крупными игроками, которые станут на время монопольными собственниками с/х земель до 01.01.2024 и будут диктовать цену на рынке земли в будущем, могут быть крупные банки);

* передачи с/х земли в наследство юридическому лицу;

* обмена участков в массиве с/х земель, при условии если разница нормативно-денежной оценки между участками не превышает 10 %;

* для общественных нужд.

Приобретение права собственности с/х земель юрлицами, участниками или конечными бенефициарами которых являются не граждане Украины, запрещено, если иное не будет решено на референдуме. При этом независимо от результатов референдума, в любом случае, запрещено приобретение права собственности на с/х земли:

+ государственной и коммунальной собственности, с/х паев, выделенных в натуре, которые расположены ближе 50 км от государственной границе Украины;

+ юрлицами, участниками или конечными бенефициарами которых являются граждане страны-агрессора (России);

+ лицами, принадлежащими или которые принадлежали к террористическим организациям (Л/ДНР);

+ юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарными владельцами которых являются иностранные государства;

+ юридическими лицами, в которых невозможно установить конечного бенефициарного владельца;

+ юридическими лицами, конечные бенефициарные владельцы которых зарегистрированы в оффшорных зонах, перечень которых утвержден КМУ;

+ физическими и юридическими лицами (и связанные с ними лица), в отношении которых применены специальные экономические и другие ограничительные меры (санкции) в соответствии с Законом Украины "О санкциях" в виде запрета на заключение сделок по приобретению в собственность земельных участков;

+ юридическими лицами, находящихся под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в государствах, включенных Международной группой по противодействию отмыванию грязных денег (FATF) в список государств, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем.

Действующей нормой п. 2 ст. 130 ЗКУ закреплено преимущественное право покупки земель с/х назначения гражданами Украины, постоянно проживающими на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также органами местного самоуправления. С 01.07.2021 данного преимущественного права уже нет - все равны.

Однако согласно действующей редакции сегодня и с 01.07.2021 ст. 9 ЗУ «Об аренде земли» «Арендатор, который в соответствии с законом может иметь в собственности арендованный земельный участок, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность в случае продажи этого земельного участка, при условии, что он оплатит цену, по которой он продается…» и по закону № 552  это право может быть передано его субъектом другому лицу, о чем такой субъект должен письменно уведомить собственника земельного участка. Эксперты в данной норме видят возможную схему концентрации земли - если арендатор не может или не желает выкупить пай, то такое преимущественное право будет передаваться (продаваться) спекулятивным инвесторам для последующей перепродажи в нужные руки!!!

  • Иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам запрещено приобретать доли в уставном (складочном) капитале, акции, паи, членство в юридических лицах (кроме как в уставном (складочном) капитале банков), которые являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения (если иное не будет решено на референдуме).
  • Банки, получившие в собственность земельные участки вследствие взыскания на предмет залога, обязаны продать такие земельные участки на земельных торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности.
  • Ограничения в объеме владения землей с/х назначения:

- физлицо – 10000 га

- юрлицо – совокупность установленных лимитов нахождения в собственности земельных участков всех его участников (членов), но не более 10000 га. (Например, организовывается предприятие в Украине, участниками которого являются два физлица, имеющих паспорт гражданина Украины, но замешанных в руководстве Л/ДНР. Такие физлица не имеют права покупать земли с/х назначения, а значит и предприятие не может купить ни гектара земли).

Здесь есть важное замечаниеесли юрлицо владеет каким-то объемом с/х земли, то каждый участник этого юрлица считается владеющим с/х землей в размере пропорциональной части его владения в уставном капитале предприятия от общего количества га владения землей этим предприятием. Например, если у ООО два участника с владением доли 50/50 и предприятие владеет 10000 га с/х земель, то каждый из участников считается владеющим по 5000 га с/х земель и соответственно может еще приобрести не более 5000 га с/х земель.

Нотариусы, при удостоверении сделки по купле-продаже земельных участков обязаны контролировать ограничения в объемах владения землей с использованием соответствующих реестров.

  • Нарушение требований относительно субъектов приобретения и объема приобретения с/х земель является основание для признания сделки недействительной и для конфискации земельных участков по решению суда

Иск о конфискации земельного участка подается в суд органом, осуществляющим государственный контроль за использованием и охраной земель. Конфискованный земельный участок по решению суда подлежит продаже на земельных торгах. Цена проданной на земельных торгах земельного участка, за вычетом расходов, связанных с его продажей, выплачивается его бывшему владельцу

  • До 01.01.2030 цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки.
  • Расчеты по продаже земельных участков с/х назначения должны осуществляться в БЕЗНАЛИЧНОЙ форме.

Несоблюдение формы расчетов за земельный участок, согласно гражданскому законодательству, не является основанием для признания сделки не состоявшейся. Но в случае если она будет оспорена по другим причинам, покупатель может не получить обратно потраченные денежные средства.

  • Не допускается приобретение права собственности на земельные участки с/х назначения по возмездным договорам, при отсутствии у приобретателя права собственности документов, подтверждающих источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право.

Данное обстоятельство может стать одним из инструментов, за счет которых сделки будут признаваться недействительными.

  • Продажа земельных участков с/х назначения государственной и коммунальной собственности ЗАПРЕЩАЕТСЯ.

Также запрещаются отчуждения земельных долей (паев), земельных участков с/х назначения государственной и коммунальной собственности, отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения частной собственности, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), расположенных на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, Автономной Республики Крым и города Севастополя, кроме передачи их по наследству.

Граждане Украины, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, а также арендаторы земельных участков, которые приобрели право аренды земли путем переоформления права постоянного пользования в отношении указанных земельных участков до 2010 года, имеют право на выкуп таких земельных участков в собственность с рассрочкой платежа до десяти лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков без проведения земельных торгов.

1000 Осталось символов