ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ С/Х НАЗНАЧЕНИЯ С 01.07.2021

ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ С/Х НАЗНАЧЕНИЯ С 01.07.2021

С 01.07.2021 начали действовать переходные положения относительно отчуждения земель с/х назначения. О таких грядущих изменениях мы уже говорили на семинаре № 849 от 08.05.2020 (https://infocentr.biz.ua/seminary/zakonodatelstvo-o-prodazhe-zemli-selkhoznaznacheniya), а отчасти на семинаре № 903 от 04.06.2021 (https://infocentr.biz.ua/seminary/realizatsiya-yurlitsom-arendatorom-s-01-07-2021-svoego-preimushchestvennogo-prava-na-priobretenie-ispolzuemogo-zemelnogo-uchastka-s-kh-naznacheniya). В данном материале мы объединим воедино все нормы и сформируем итоговую консультацию по этому вопросу.

Итак, с 01.07.2021 по 01.01.2024 получать в собственность землю с/х назначения могут в большинстве случаев только физические лица и то, в размере не большем, чем 100 га. Этот максимальный объем наличия в собственности земельных участков у физлиц распространяются только на сделки с 01.07.2021 по 01.01.2024, не считая объем земельных участков, которые находились в собственности до 01.07.2021.

Исключение из этого правила является:

- переход права собственности банкам как предмет залога. Банки, получившие право собственности на земельные участки с/х назначения таким образом, обязаны продать такие земельные участки на земельных торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности;

- передача земель юрлицу по наследству

- обмен земельными участками, находящимися в едином массиве земель с одинаковой нормативной денежной оценкой или, если разница в ней, не превышает 10 %

- отчуждение земельных участков для общественных нужд.

Напоминаем, что под земельным участком с/х назначения понимают земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры, в том числе инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, или предназначенные для этих целей, т.е.:

- сельскохозяйственные угодья (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и перелоги);

- несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и прогоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные насаждения, кроме тех, которые отнесены к землям других категорий, земли под хозяйственными зданиями и дворами, земли под инфраструктурой оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, земли временной консервации и т.п.).

С 01.01.2024 смогут приобретать в собственность земельные участки и юрлица, но размер земельного банка и для такого юридического лица, равно, как и для физического ограничен 10 000 га.

Здесь есть важное замечание – если юрлицо владеет каким-то объемом с/х земли, то каждый участник этого юрлица считается владеющим с/х землей в размере пропорциональной части его владения в уставном капитале предприятия от общего количества га владения землей этим предприятием. Например, если у ООО два участника с владением доли 50/50 и предприятие владеет 10000 га с/х земель, то каждый из участников считается владеющим по 5000 га с/х земель и соответственно может еще приобрести не более 5000 га с/х земель.

Если земельный участок сельскохозяйственного назначения принадлежит приобретателю (собственнику) на праве общей совместной / долевой собственности, площадь земельного участка, находящегося в его собственности, определяется пропорционально доле в праве собственности. Если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей совместной собственности, считается, что доли каждого из сособственников в праве общей совместной собственности равны, если иное не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.

За арендаторами земельных участков (юрлицами) сохраняется преимущественное право на покупку арендованного ими земельного участка, в случае инициации его собственником продажи. Однако, реализовать его напрямую юрлица с 01.07.2021 по 01.01.2024 не смогут. Для того, чтобы земельный участок не был продан другому лицу, такое юрлицо, согласно ст. 1301 Земельного кодекса Украины, имеет право ОДИН РАЗ передать свое преимущественное право стороннему лицу, которое имеет право покупки (физлицо*). Т.е. если текущий собственник земли с 01.07.2021 решит продать ее, арендатор-юрлицо передаст свое право покупки какому-то физлицу, и вдруг такое физлицо станет не надежным и решит сбросить с себя груз собственности, то повторно передать право купить такой земельный участок юрлицо-арендатор не сможет, равно как и самостоятельно его купить до 01.01.2024. В таком случае, земельный участок может «уйти на сторону».

*Приобретать земельные участки с/х назначения не могут такие физлица:

- иностранцы и лица без гражданства;

- граждане Украины, принадлежащие сейчас или ранее к террористическим организациям, россиянам;

- физлица, относительно которых введены санкции в виде запрета на заключение сделок по приобретению в собственность земельных участков, а также связанными с ними лицами (актуально взирая на последние решения РНБО, введенные Указами Президента Украины).

Кроме этого запрет на продажу распространяется относительно земельных участков (см. https://t.me/minjustofficial/1296):

- государственной и коммунальной собственности;

-  расположенные ближе 50 км к госграницы;

- юрлицам, у которых невозможно установить конечных бенефициаров;

- иностранцам до решения референдума;

- предприятиям-офшорам.

Передача преимущественного права другому лицу осуществляется по письменному договору, который подлежит государственной регистрации. Такой договор может быть выложен в простой письменной (не нотариальной) форме. Арендатор, должен уведомить собственника о проведенной такой передаче права (ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении или лично под расписку) в течение трех рабочих дней со дня государственной регистрации перехода такого права. Если передача преимущественного права произошла после начала процедуры продажи участка (см. ниже), то арендатор должен уведомить лицо, которому передано такое право о начавшейся процедуре продажи.

Физлицо, которое получило преимущественное право покупки от арендатора передать его другому лицу не может.

Преимущественное право реализуется при условии, что его субъект платит цену, по которой осуществляется продажа земельного участка, а в случае продажи на аукционе** (земельных торгах) - если его предложение равно предложению, которое является наибольшим из предложенных участниками аукциона (земельных торгов), а также выполняет все другие условия договора купли-продажи, установленные продавцом.

** Согласно ст. 134 Земельного кодекса Украины, аукцион по продаже земельного участка проводится в обязательном порядке при купле-продаже земель государственной или коммунальной собственности и прав на них.

В таком случае:

- передача преимущественно права покупки земельного участка допускается НЕ позднее чем за пять рабочих дней до момента начала таких торгов;

- лицо, передавшее свое преимущественное право, обязано сообщить организатору земельных торгов в течение трех рабочих дней со дня государственной регистрации перехода такого права, и не позднее чем за пять рабочих дней до момента начала таких торгов.

Обойти преимущественное право покупки земельного участка его собственником, например, подарив земельный участок стороннему лицу (учредителю другого с/х предприятия), передав его по договору пожизненного содержания или наследственного договора, не получится, т.к. с 01.07.2021 года осуществить отчуждение земельного участка таким образом можно только в пользу другого супруга, родственников (детей, родителей, родных (полнородными и неполнородными) братьев и сестер, двоюродных братьев и сестер, деда, бабки, внуков, правнуков, родных дяди и тети, племянницы и племянника, пасынка, падчерицы, отчима, мачехи).

По общему правилу, при желании лица продать свой земельный участок, и, если такой земельный участок сдан в аренду, его собственник должен за 2 месяца до планируемой даты сделки через нотариуса зарегистрировать намерение о продаже земельного участка в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Далее нотариус в течение трех рабочих дней должен сообщить о таком намерении субъектов преимущественного права*** ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении (достаточно просто отправить такое письмо) или лично под расписку.

***По закону субъектов преимущественного права теперь два вида:

- субъекты первой очереди - - лицо, имеющее специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения (металлические руды цветных металлов, металлические руды благородных металлов, металлические руды редкометальных и редкоземельных металлов, радиоактивных металлов, электро- и радиотехническое сырье), если согласно информации, полученной из Государственного земельного кадастра, такой земельный участок находится в пределах участка недр, предоставленного такому лицу в пользование;

- субъекты второй очереди - арендаторы земельного участка. Арендатор земельного участка может реализовать свое преимущественное право на его приобретение, при условии отсутствии субъекта первой очереди или отказа субъекта первой очереди от реализации такого права. Субъекты преимущественного права второй очереди устанавливаются на основании ведомостей из Государственного земельного кадастра и Государственного реестра прав не недвижимое имущество.

В большинстве случаев, продавец будет иметь дело при покупке именно с арендаторами (субъектами преимущественного права второй очереди)

Субъект преимущественного права (арендатор или лицо, которому передано такое право), в свою очередь, при желании воспользоваться своим преимущественным правом, уведомляет таким же образом нотариуса. На протяжении месяца после получения сообщения от арендатора или лица, которому передано преимущественное право покупки, нотариус назначает дату сделки и уведомляет об этом его ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении (достаточно просто отправить такое письмо) или лично под расписку. Если арендатор в установленный срок не уведомил о желании приобрести участок, отказался от своего права или не явился на сделку, то считается что он отказался от своего преимущественного права и собственник может продать свой участок другому лицу.

Такую муторную и долгую процедуру можно не проходить, если:

  • земельный участок не имеет субъекта преимущественного права на его покупку (арендатора)
  • собственник решил продать такой земельный участок напрямую арендатору (субъекту преимущественного права).

Особенности продажи земли с/х назначения:

  • до 01.01.2030 цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки;
  • расчеты по продаже земельных участков с/х назначения должны осуществляться в БЕЗНАЛИЧНОЙ форме (у продавца обязательно должен быть открыт счет);
  • приобретателю права собственности на земельные участки с/х назначения по возмездным договорам, необходимо подтвердить документально источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право.

Согласно Порядка осуществления проверки соответствия приобретателя или владельца земельного участка сельскохозяйственного назначения требованиям, определенным статьей 130 Земельного кодекса Украины, утвержденного Постановлением КМУ от 16.06.2021 № 637 источниками происхождения средств приобретателя земельного участка являются:

- заработная плата;

- гонорары и другие выплаты по ГПД;

- доход от предпринимательской или независимой профессиональной деятельности;

- доход от отчуждения имущества;

- дивиденды;

- проценты;

- роялти;

- страховые выплаты;

- выигрыше (призы) в азартные игры, выигрыши (призы) в лотерею или в другие розыгрыши, в букмекерских паре, в паре тотализатора; призы (выигрыши) в денежной форме, полученные за победу и / или участие в любительских спортивных соревнованиях;

- благотворительная помощь;

- пенсия;

- наследство;

- подарки;

- средства, полученные в кредит (займ);

- приобретения права на находку или клад;

- другие источники, не запрещенные законом.

Документами, которые подтверждают источники происхождения средств, являются:

+ декларация об имущественном состоянии и доходах;

+ декларация об имуществе, доходах, расходах и обязательствах финансового характера / декларация лица, уполномоченного на выполнение функций государства или органа местного самоуправления;

+ годовая налоговая отчетность физического лица - предпринимателя (при наличии), полученная нотариусом непосредственно от приобретателя (баланс, выдержки, содержащие данные о прибылях и убытках хозяйственной деятельности клиента, налоговая декларация с приложениями);

+ другие документы, подтверждающие источники происхождения средств.

Нотариус для установления источников происхождения средств может использовать официальные документы, публичную информацию, включая сведения Единого государственного реестра деклараций лиц, уполномоченных на выполнение функций государства или местного самоуправления, который формируется и ведется Национальным агентством по предупреждению коррупции, информацию, полученную от приобретателя. В случае необходимости нотариус с целью проведения проверки приобретателя имеет право обращаться с запросами в НКЦБФР, органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, обязаны в течение 10  рабочих дней со дня получения запроса предоставить соответствующую информацию и / или документы (их копии).

По результатам проверки приобретателя нотариус составляет протокол проведения проверки приобретателя в двух экземплярах - один из которых остается в делах нотариуса, а второй передается приобретателю.

Для осуществления сделки купли-продажи земельного участка с 01.07.2021 в формате «физлицо-физлицо» необходимо нотариусу предоставить документы:

  • паспорта и идентификационные коды продавца и покупателя;
  • свидетельство о браке сторон (для предоставления согласия на покупку/продажу и для вычисления предельного размера владения покупателем землей с/х назначения);
  • извлечение из ГЗК по продаваемому участку;
  • отчет об экспертной денежной оценке (действительный 30 дней).

Согласно ст. 172 НКУ не нужно уплачивать НДФЛ и ВС, если земельный участок:

- был получен по наследству или находился в собственности более 3-х лет,

- его размер для целевого назначения «для ведения фермерского хозяйства» не более среднего размера пая по предприятию (району), для целевого назначения «для ведения личного крестьянского хозяйства» - до 2 га

- в текущем году продавец впервые продает недвижимое имущество.

В противном случае до момента совершения нотариальной сделки от суммы договорной продажи, но не менее чем от суммы оценочной стоимости, необходимо уплатить по месту проведения нотариального действия НДФЛ по ставке 5 % для резидента- продавца и по ставке18 % для нерезидента-продавца, плюс ВС по ставке 1,5 %.

 

1000 Осталось символов