РЕАЛИЗАЦИЯ ЮРЛИЦОМ-АРЕНДАТОРОМ С 01.07.2021 СВОЕГО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ИСПОЛЬЗУЕМОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С/Х НАЗНАЧЕНИЯ

РЕАЛИЗАЦИЯ ЮРЛИЦОМ-АРЕНДАТОРОМ С 01.07.2021 СВОЕГО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ИСПОЛЬЗУЕМОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С/Х НАЗНАЧЕНИЯ

ЗУ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений» от 28.04.2021 № 1423-IX

На сегодняшний день арендатор земли имеет преимущественное право на покупку земельного участка сельхозназначения, который находится в его пользовании. И со вступлением 01.07.2021 рынка земли многие земельные участки начнут реализовываться. Но исходя из того, что большинством арендаторов земель с/х назначения являются юрлица, то по факту реализовать свое преимущественное право на покупку обрабатываемого земельного участка проблематично, в силу установленных переходных положений по запуску рынка земли:

С 01.07.2021 по 01.01.2024:

ü гражданин может иметь право собственности на земли с/х назначения до 100 га (плюс земли, которые были в собственности до 01.07.2021 года)

ü запрещено отчуждение в пользу юридических лиц с/х земель, кроме:

* перехода права собственности на с/х земли как предмет залога (есть опасения, что крупными игроками, которые станут на время монопольными собственниками с/х земель до 01.01.2024 и будут диктовать цену на рынке земли в будущем, могут быть крупные банки);

* передача в наследство юридическому лицу;

* обмена участков в массиве с/х земель, при условии если разница нормативно-денежной оценки не превышает 10 %;

* для общественных нужд.

Однако действующее законодательство содержит понятие института «преимущественного права арендатора на получение арендованного участка в собственность». В Законе № 1423-IX детализировали применение такого института относительно земель с/х назначения, в результате вносятся соответствующие правки в Земельный кодекс и ЗУ «Об аренде земли».

Согласно изменений в законодательстве юрлицо, как и предусматривалось ранее, не сможет до 01.01.2024 покупать земельные участки. Однако в случае продажи арендодателем своего земельного участка, арендатор-юрлицо в виду не возможности купить такой земельный участок лично, может передать такое право другому лицу, которому разрешено приобретать землю по закону, т.е. физическому лицу.

По факту такими лицами будут или участники предприятий (члены фермерских хозяйств) или другие физлица из «орбиты» такого предприятия. Таким образом, кроме того, что договор аренды такого земельного участка не прерывается в виду смены собственника, право собственности на него уже будет принадлежать близким для такого предприятия людям.

После 01.01.2024 такое физлицо, при желании, может передать такой земельный участок в собственность юрлица путем взноса в уставной капитал или по договору купли-продажи.

При этом нужно учитывать, что с 01.07.2021 до 01.01.2024 физлицо может приобрести не более 100 га земли с/х назначения. Поэтому с/х предприятиям уже сейчас следует продумать кто из доверенных лиц может выступать покупателем участков

При этом нужно учитывать, что Законом № 1423-IX установлены особенности реализации преимущественного права на приобретение участка с/х назначения:

Ø преимущественное право покупки определенного земельного участка может быть передано арендатором стороннему лицу только ОДИН раз. Т.е. если текущий собственник земли после 01.07.2021 решит продать ее, арендатор-юрлицо передаст свое право покупки какому-то физлицу, и вдруг такое физлицо станет не надежным и решит сбросить с себя груз собственности, то повторно передать право купить такой земельный участок юрлицо-арендатор не сможет, равно как и самостоятельно его купить до 01.01.2024. В таком случае, земельный участок может «уйти на сторону»;

Ø передать преимущественное право можно только лицу, которое имеет право покупки по закону на момент начала процедуры продажи (т.е. до 01.01.2024, зачастую, это будут физлица-граждане Украины);

Ø лицо, которое получило преимущественное право покупки от арендатора передать его другому лицу не может;

Ø появилась очередность реализации преимущественного права:

* первая очередь - лицо, имеющее специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения (металлические руды цветных металлов, металлические руды благородных металлов, металлические руды редкометальных и редкоземельных металлов, радиоактивных металлов, электро- и радиотехническая сырье), если согласно информации, полученной из Государственного земельного кадастра, такой земельный участок находится в пределах участка недр, предоставленного такому лицу в пользование. Такое право добытчиков полезных ископаемых не распространяется на земельные участки, на которых располагаются здания и сооружения, которые находятся в собственности лиц, которые используют такой участок на праве собственности, аренды, эмфитевзиса, суперфиция, а также на садоводческие земельные участки. Информация о наличии такого разрешения относительно конкретного участка должна быть включена в Государственный земельный кадастр. При отсутствии такой информации считается, что такой добытчиков полезных ископаемых не имеет права первой очереди.

* вторая очередь – арендаторы земельного участка. Арендатор земельного участка может реализовать свое преимущественное право на его приобретение, при условии отсутствии субъекта первой очереди или отказа субъекта первой очереди от реализации такого права. Субъекты преимущественного права второй очереди устанавливаются на основании ведомостей из Государственного земельного кадастра и Государственного реестра прав не недвижимое имущество.

Ø Преимущественное право реализуется при условии, что его субъект платит цену, по которой осуществляется продажа земельного участка, а в случае продажи на аукционе* (земельных торгах) - если его предложение равно предложению, которое является наибольшим из предложенных участниками аукциона (земельных торгов), а также выполняет все другие условия договора купли-продажи, установленные продавцом.

* Согласно ст. 134 Земельного кодекса Украины, аукцион по продаже земельного участка проводится в обязательном порядке при купле-продаже земель государственной или коммунальной собственности и прав на них

Ø При наличии преимущественного права на приобретение участка и при условии наличия субъекта преимущественного права первой очереди (или его отказа от такого права) собственник участка за два месяца до планируемой даты продажи у регистратора регистрирует намерение осуществить такую продажу. Регистратор вносит такие данные в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Если реализация земельного участка будет проводиться НЕ через аукцион*, то заявление о намерении продать участок собственник подает нотариусу, который будет оформлять сделку вместе с проектом договора.

Нотариус обязан в течение трех рабочих дней сообщить о таком намерении субъектов преимущественного права ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении (достаточно просто отправить такое письмо) или лично под расписку.

Субъект преимущественного права, в свою очередь, при желании воспользоваться своим преимущественным правом, уведомляет таким же образом нотариуса. На протяжении месяца после получения сообщения от субъекта преимущественного права, нотариус назначает дату сделки и уведомляет об этом субъекта преимущественного права ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении (достаточно просто отправить такое письмо) или лично под расписку.

Если субъект преимущественного права в установленный срок не уведомил о желании приобрести участок, отказался от своего права или не явился на сделку, то считается что он отказался от своего преимущественного права.

Ø При продаже земельного участка с/х назначения с нарушением преимущественного права его покупки, субъект преимущественного права вправе предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору купли-продажи должен уплатить покупатель.

Ø Передача преимущественного права другому лицу осуществляется по письменному договору. Переданное преимущественно право другому лицу подлежит государственной регистрации обременений прав на земельные участки (на основании заключенного договора). Причем закон не устанавливает обязательность нотариальной формы для заключения такого договора. При передаче такого права лицо, которое его передает, должно письменно уведомить собственника участка (ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении или лично под расписку) в течение трех рабочих дней со дня государственной регистрации перехода такого права.

Если земельный участок реализуется на земельных торгах, то:

- передача преимущественного права покупки земельного участка допускается не позднее чем за пять рабочих дней до момента начала таких торгов;

- лицо, передавшее свое преимущественное право, обязано сообщить организатору земельных торгов в течение трех рабочих дней со дня государственной регистрации перехода такого права, и не позднее чем за пять рабочих дней до момента начала таких торгов.

Обойти преимущественное право покупки земельного участка его собственником, например, подарив земельный участок стороннему лицу, передав его по договору пожизненного содержания или наследственного договора не получится, т.к. с 01.07.2021 года осуществить отчуждение земельного участка таким образом можно только в пользу другого супруга, родственников (детей, родителей, родных (полнородными и неполнородными) братьев и сестер, двоюродных братьев и сестер, деда, бабки, внуков, правнуков, родных дяди и тети, племянницы и племянника, пасынка, падчерицы, отчима, мачехи).

Также без согласия субъекта преимущественного права покупки земельного с/х участка (арендатора):

- могут быть обменены только на земельные участки, расположенные в том же массиве земель с/х назначения;

- не могут передаваться такие участки собственниками в залог;

  • не могут быть внесены такие участки в уставный (складочный) капитал.

1000 Осталось символов