Юридическая страничка

Юридическая страничка

Юридическая страничка

  • Кто должен платить арендную плату при внесении в имущество фермерского хозяйства права пользования землей, на основании заключенного член ФХ на себя договора аренды земли государственной или коммунальной собственности?

Постановление ВС/КАС от 18.06.2021 по делу № 400/1730/19

В данном случае происходило все так, как и обычно при внесении права пользования участком в имущество (составной капитал) ФХ:

- передача права пользование арендованной членом ФХ земли зафиксировано в уставе;

- ФХ включает такие земли, как свои, в состав декларации по плате за землю и уплачивает за них аренду.

Однако налоговый орган присылает члену ФХ ППР (НУР) о необходимости оплатить арендную плату в течение срока давности по арендованной земле, которой пользуется ФХ и, самое главное, за которое платит ФХ!!! Естественно никто не хочет платить дважды и вопрос пошел в суд.

Суд мотивировал решение такими доводами:

  • согласно п. 14.1.136 и 14.1.73 НКУ арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности - это обязательный платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком; землепользователи - юридические и физические лица (резиденты и нерезиденты), которым в соответствии с законом предоставлены в пользование земельные участки государственной и коммунальной собственности, в том числе на условиях аренды.
  • арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности уплачивается арендатором со дня возникновения права пользования земельным участком, то есть со дня государственной регистрации права аренды в соответствии с договором аренды земельного участка.
  • исходя из ст. 12 ЗУ «О фермерском хозяйстве», земли ФХ могут состоять, в т.ч. из земельного участка, используемого фермерским хозяйством на условиях аренды. Однако закон НЕ устанавливает последствия изменения обязанности оплаты аренды при приобретении ФХ права аренды земельного участка, который был предоставлен гражданину для создания фермерского хозяйства, в силу факта государственной регистрации такого фермерского хозяйства.

Вывод: использования земельных участков через ФХ не меняет статуса физлица-члена ФХ как арендатора земельного участка и не освобождает его от определенной действующим законодательством обязанности платить арендную плату. Не освобождает его от этой обязанности и фактическая уплата ФХ арендной платы за землю (от автора – до момента изменения стороны договора аренды)!!!

Выходом из ситуации является или заключать допсоглашение с местным советом о изменении стороны договора аренды, или ФХ обращаться к государственному регистратору для проведения государственной регистрации изменения соответствующего права аренды на основании представленного им договора аренды земли государственной и коммунальной собственности, заключенного основателем этого фермерского хозяйства (без формирования каких-либо дополнительных соглашений) и устава. Однако на последний  способ соглашаются не все государственные регистраторы.

  • Можно ли ставить вопрос о разрыве договора аренды земли при не проведении индексации арендной платы (если она предусмотрена)?

Постановление ВС/КГС от 18.07.2020 по делу № 916/439/13-г, Постановление ВС/КГС от 10.10.2019 по делу № 293/1011/16-ц

Аргументы суда:

  • Исходя из ст. 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.
  • Основанием для расторжения договора аренды согласно ст. 141 ЗКУ земли является систематическая неуплата арендной платы (два и более случая). При этом, систематическая уплата арендной платы не в полном объеме, определенном договором, то есть как невыполнение, так и ненадлежащее исполнение условий договора, является основанием для расторжения такого договора.
  • Понятие «невыплата арендной платы» охватывает случаи как невыплаты арендной платы в целом, так и ее выплата в размере меньшем, чем определенном договором (без учета индексации, индекса инфляции и т.д.).

Вывод: Невыплата индексации арендной платы в течение двух любых лет может стать основанием для расторжения договора аренды земли, что является особо актуальным в период открытия рынка земли.

Необходимо учитывать, что индексация арендной платы и индексация НДО являются разными понятиями, т.к. по последней практике Верховного суда (см. Постановление от 16.02.2021 по делу № 921/530/18) изменение НДО (в т.ч. за счет индексации) может быть основанием для изменения арендной платы только после изменения заключенного договора. А для увеличения размера арендной платы, установленной в договоре, за счет индекса инфляции договор изменять не нужно!!!

1000 Осталось символов