Земельные отношения: изменения

Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, усовершенствование правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предупреждения рейдерства и стимулирования орошения в Украине» № 2498 от 10.07.2018 г.

Опубликован 23.08.2018 года ("Урядовий кур'єр" N 158 від 23.08.2018 р.)

Вступает в действие - с 01.01.2019 года.

Целью и основной задачей данного закона является создание эффективного использования массивов земель сельскохозяйственного назначения с целью предупреждения рейдерства и стимулирования орошения, а также решения проблемы использования земель коллективной собственности на землю.

Закон вносит изменения в Земельный кодекс Украины, Закон «Об аренде земли», Закон «О мелиорации земель», Закон «О коллективном сельскохозяйственном предприятии», Закон «О землеустройстве», Закон «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)», Закон «О государственном земельном кадастре» и другие. В частности:

- Земельный кодекс дополнен новой статьей 37-1 «Об особенностях использования и распоряжения земельными участками, расположенными в массивах земель сельскохозяйственного назначения, а также полезащитными лесными полосами, которые ограничивают такой массив».

- Закон «Об аренде земли» дополнен ст.8-2 «Особенности приобретения и реализации права аренды на земельные участки, расположенные в массиве земель сельскохозяйственного назначения»;

Изменения  предусматривают:

1. Возможность использования собственником, землепользователем земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, фермерского хозяйства, расположенных в массиве земель сельскохозяйственного назначения, также для ведения товарного сельхозпроизводства без изменения целевого назначения таких участков.
2. Право собственников земельных участков всех форм собственности, расположенных в массивах земель сельскохозяйственного назначения, обмениваться такими земельными участками. (для земельных участков государственной и коммунальной формы собственности обмен на другой земельный участок, осуществляется, если у обоих участков одинаковая нормативная денежная оценка, или разница между оценкой составляет не более 10%).
3. Собственники и арендаторы земельных участков на период действия договора аренды могут обмениваться принадлежащими им правами пользования земельными участками путем взаимного заключения между ними договоров аренды, субаренды соответствующих участков.

Заключение договора субаренды в этом случае не требует согласия арендодателя. Арендодатель уведомляется об обмене в течение 5 дней  со дня госрегистрации права субаренды.

4. Дополнительные гарантии для землепользователя (аренда, эмфитевзис), который использует земельные участки общей площадью не менее 75% всех земель массива :

1) право арендовать другие земельные участки массива, а в случае, если они уже арендованы, получать их в субаренду, при условии  передачи их собственнику (арендатору) в пользование  другого земельного участка, расположенного в этом же массиве , на тот же срок и на тех же условиях.

Особенности заключения договора аренды с существенной долей предусмотрены Законом «Об аренде земли» (без преимущественного права на приобретение, размер арендной (субаредной) платы соответствует взаимному договору, без права компенсации затрат на улучшение арендованной земли, без права на возобновление договора на новый срок, с предоставлением бесплатного сервитута, если отсутствует доступ с края массива для проезда. С указанием права на возмещение имущественного вреда в случае передачи собственнику или землепользователю земельного участка.

Заключение договора аренды в этом случае также не требует согласия арендодателя.

2) право на получение обязательного возмещения затрат по гидротехнической мелиорации земельных участков, расположенных в массиве.

5. Возможность передачи в аренду земельных участков государственной или коммунальной формы собственности под полевыми дорогами, запроектированными для доступа к земельным участкам, расположенным в массиве ( кроме полевых дорог, ограничивающих массив) без проведения земельных торгов. Такие земельные участки будут предоставляться в аренду собственникам и/или пользователям смежных с полевыми дорогами земельных участков сроком на 7 лет при условии обеспечения бесплатного доступа всех собственников и землепользователей как для прохода (проезда), так и для выращивания сельхозпродукции.
6. Земельные участки под полезащитными полосами, которые ограничивают массив земель сельскохозяйственного назначения, передаются в постоянное пользование государственным или специализированным предприятиям или в аренду физическим или юридическим лицам при условии содержания и сохранения таких полос и обеспечения ими функций агролесотехнической мелиорации.
7. Срок пользования земельными участками государственной, коммунальной и частной собственности для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис), а также срок пользования земельными участками государственной или коммунальной формы собственности для застройки (суперфиций) не может превышать 50 лет . (ч.4 ст.102-1 ЗКУ).
8. Предусмотрен порядок установления земельных сервитутов для размещения мелиоративных систем.
9. Массивы земель сельскохозяйственного назначения отнесены к объектам Госземкадастра с проведением их инвентаризации, в процессе которой будет осуществляться исправление ошибок в кадастре, формирование участков «невостребованных паев» и участков под полевыми дорогами, внесение сведений о границах массива. В случае проведения инвентаризации массива техническая документация по землеустройству согласовывается также  с сельским, поселковым, городским советом ( кроме инвентаризации массива земель госсобственности).

В отношении решения проблем коллективной собственности на землю:

1. С 01.01.2019 года земли КСП, которые ликвидированы, будут считаться собственностью территориальных громад, на территории которых они расположены.
2. Статья 13 «Использование нераспределенных и невостребованных земельных участков и земельных долей (паев) Закона «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)»

Детализирован порядок использования нераспределенных* и невостребованных** земельных участков и земельных долей (паев).

*Нераспределенный земельный участок – это участок, который согласно проекта землеустройства по организации территории  вошел в площадь земель, подлежащих распределению, но  согласно протоколу о распределении земельных участков не был выделен собственнику з/участка.

**Невостребованный з/участок – на который не получено документа, удостоверяющего право на него, или  документ получен, но участок не выделен в натуре (на местности)

Так, в случае, если до 1 января 2025 года собственник невостребованного земельного участка (пая) или его наследник не оформил право собственности на земельный участок, он считается отказавшимся от получения земельного участка. Такой земельный участок будет признаваться бесхозным имуществом по решению суда и передаваться в коммунальную собственность громады, на территории которой он расположен. Но в течение 7 лет со дня государственной регистрации права коммунальной собственности на земельный участок, сложившегося с невостребованной земельной доли (пая), запрещается передача ее в частную собственность (кроме передачи ее владельцу невостребованного земельной доли (пая) или его наследникам).

3. Общие собрания членов коллективных сельхозпредприятий, сельхозкооперативов, сельскохозяйственных акционерных обществ, паевание земель в которых завершилось, смогут до 2025 года перераспределить между собой (допаевать) остаток сельскохозяйственных угодий и передать земли несельскохозяйственного назначения в коммунальную собственность. (ст.14-1 «Особенности использования и распределения земель КСП, сельхозкооперативов, сельхоз.акционерных обществ» Закона «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)»).
4. Органам местного самоуправления предоставлено право временно распоряжаться землями коллективной собственности путем передачи их в аренду до момента государственной регистрации права собственности на них.